Gemeenten staan voor de vraag wat ze met hun vastgoed moeten doen. Verkopen aan de hoogste bieder (publieke middelen) of beschikbaar stellen aan maatschappelijke initiatieven (publieke doelen)? Op veel plekken wordt geprobeerd om die twee belangen met elkaar te verenigen: marktconform verkopen aan iemand die er iets nobels mee wil doen. Dat is niet eenvoudig. In ons werk én op onze nieuwe werkplek komen we hiermee in aanraking.
Sinds kort houden we kantoor in een wijkgebouw in het Oude Westen, Rotterdam. In ruil voor het gebruik van ‘onze’ zolderkamer, zullen we in het komende jaar de Aktiegroep Oude Westen ondersteunen met het maken van plannen voor de toekomst van hun gebouw. De bewonersorganisatie die zich sinds 1970 op allerlei fronten inzet voor de wijk, huurt haar uitvalsbasis van de gemeente. Maar momenteel wordt onderzocht of ze dit voormalig klooster uit 1892 kunnen kopen. De gemeente ziet het niet meer als haar primaire taak dit gebouw in eigendom te houden, maar erkent de maatschappelijke waarde van de activiteiten in het pand.
Zelfbeheer
De inzet op zelfbeheer komt op allerlei beleidsterreinen terug en vormt vaak aanleiding voor een co-creatief proces. De laatste versie van de woningwet bijvoorbeeld, geeft sociale huurders het recht een coöperatieve vereniging op te richten en daarmee de huizen waarin zij wonen over te kopen van een woningcorporatie. Soms is daarbij zelfs sprake van een ‘bruidsschat’: het geld dat jarenlang uit de huuropbrengsten opzij is gelegd ten behoeve van groot onderhoud. Dat geeft bewoners de kans hun juridische overdracht gepaard te laten gaan met emotionele toe-eigening: middels groot onderhoud en transformatie kunnen ze de woningen naar eigen hand zetten.
Herindeling en een opknapbeurt zijn deel van de herfinanciering en dat maakt het tot een interessante co-creatieve opgave.
Van zo’n bruidsschat is bij maatschappelijk vastgoed vaak geen sprake. Het vergt een behoorlijk ondernemende houding van bewonersorganisaties om niet alleen de programmering en het beheer, maar ook de financiering en exploitatie op zich te nemen. Er moeten huurinkomsten gegenereerd worden, zodat de sociale activiteiten ook in de toekomst laagdrempelig kunnen blijven plaatsvinden in het pand. Herindeling en een opknapbeurt zijn daarbij dus deel van de herfinanciering en dat maakt het tot een interessante co-creatieve opgave.
Sociaal ondernemerschap
Deze zoektocht naar behoud van maatschappelijke betekenis speelt niet alleen bij wijkgebouwen, maar ook bij de publieke ruimten van zorginstellingen en bij winkelleegstand. Daarbij wordt hoopvol gekeken naar partijen die zich opstellen als sociale ondernemers en maatschappelijke doelen combineren met een sluitend verdienmodel. Dat dit niet eenvoudig is, blijkt uit de recente faillissementen van bekende sociale ondernemingen.
Maar er is hoop. Er zijn allerlei modellen denkbaar waarop de verkopende partij (gemeente) kan helpen de brug te slaan tussen maatschappelijk nut en financiële haalbaarheid:
Wanneer het gaat om het faciliteren van maatschappelijke initiatieven, kan de prijs laag worden gehouden door de maatschappelijke bestemming of door in de trant van een community land trust grondeigenaar te blijven.
Wanneer het juist de bedoeling is de gebouwen lucratief te transformeren naar woningen en daarmee nieuw programma en nieuwe doelgroepen toe te voegen aan een buurt, kan naar Hamburgs model een deel van de waardevermeerdering die door bestemmingswijziging ontstaat worden gealloceerd voor publiekelijk vast te stellen doelen.
Een poging om beide invalshoeken met elkaar te verenigen, is de visie die we samen met architectenbureau Mecanoo ontwikkelden. Die richt zich op het gemeentelijk vastgoed dat zonder maatschappelijke bestemming te koop wordt gezet. We stellen voor op deze plekken een combinatie van appartementen en ruimte voor sociaal ondernemerschap te realiseren. Daarbij lopen we vooruit op nieuwe financieringsvormen van zorg, waarmee momenteel geëxperimenteerd wordt.
Het idee is dat sociaal ondernemers die aantoonbaar bijdragen aan de positieve gezondheid van buurtbewoners gunstige voorwaarden krijgen om zich in de gebouwen te vestigen. Hun aanwezigheid is daarbij van meerwaarde voor de bewoners van de appartementen en voor verzekeraars, waarmee uiteindelijk een sluitende businesscase kan worden gemaakt. Door op deze manier maatschappelijk vastgoed aan maatschappelijke doelstellingen (preventie) te koppelen, ontstaat ruimte voor nieuw sociaal programma in de wijk: ondernemen uit voorzorg.
Welke kant het met ons nieuwe onderkomen op zal gaan ligt nog open. Zeker is dat het een gemeenschappelijke inspanning van meerdere partijen zal vragen om een passend en haalbaar toekomstperspectief te ontwikkelen. Maar als dat ergens moet lukken, dan is het wel op deze plek, waar initiatiefrijke bewoners zichzelf steeds weer opnieuw hebben uitgevonden.
