“Rochdale heeft als doel om sterke gemeenschappen te creëren die maatschappelijke uitdagingen aankunnen. Het ontwikkelen van een
beheercoöperatie is een manier om zulke gemeenschappen te laten ontstaan.” Dat zegt Mosgan Tofighi, projectmanager wonen bij Rochdale. De Amsterdamse woningcorporatie is opdrachtgever en initiatiefnemer van de ontwikkeling aan het Vreeswijkpad in Zuidoost. Als enige corporatie meldden zij zich aan toen de gemeente als voorwaarde stelde dat op deze plek een beheercoöperatie moest komen. Wat motiveert hen, hoe zien ze de kansen en beperkingen van deze vorm? En hoe bevalt het project tot nu toe?
Als mensen jou vragen wat een beheercoöperatie is, wat zeg je dan?
“Een beheercoöperatie betekent dat wij als corporatie eigenaar van het gebouw zijn, maar de beheertaken zo veel mogelijk neerleggen bij een groep bewoners die het leuk vindt om dat op zich te nemen. Op die manier krijgen bewoners veel zeggenschap en eigenaarschap. In het geval van nieuwbouw, zoals bij het Vreeswijkpad, kunnen zij zelfs meedenken over bijvoorbeeld de collectieve ruimtes. Dat is uniek en zorgt ook voor trots bij bewoners.”
“Onze insteek is: wij dragen over wat jullie aankunnen. Wat mij betreft het liefst zoveel mogelijk, want het samen verantwoordelijkheid dragen is heel belangrijk voor een sterke groep.”
Een model voor de toekomst van woningcorporaties
Mosgan is een bevlogen verteller die gemakkelijk verschillende thema’s en invalshoeken aan elkaar verbindt. Naast de beheercoöperatie heeft ze ook Lang Leven Thuisflats en Zorgzame Buurten in haar portefeuille. Ze plaatst de beheercoöperatie direct in de context van de maatschappelijke opgaven die op ons afkomen. Daarbij verwijst ze naar de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen die in haar rapport “Gematigde groei” stelt dat we straks niet genoeg werkende mensen hebben om in alle zorg en ondersteuning te voorzien. Die commissie roept woningcorporaties daarom op om te werken aan gemeenschappen die bijdragen aan zorgzaamheid en leefbaarheid in wijken.
“Ik zie de beheercoöperatie als investering om straks niet eenzaam te zijn, ook qua zorg en welzijn. Als ik naar wooncollectieven in Amsterdam kijk die ik ken, zie ik dat die zich in korte tijd ontwikkelen tot veilige plek waar buurtbewoners naartoe gaan als er iets vervelends gebeurt in de buurt. De toekomst van woningcorporaties ligt er volgens mij in dat we ondersteunend zijn aan zulke gemeenschappen. Die kunnen een grote rol spelen op het gebied van welzijn en gezondheid, leefbaarheid, veiligheid, eenzaamheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, enzovoorts. Maar begrijp me niet verkeerd: ik vind dat we in tijden van woningnood niet van huurders mogen eisen om zorg te verlenen aan hun buren. Het moet intrinsiek gemotiveerd zijn, anders werkt het niet.”
Wat vraagt dit van jullie als corporatie en wat levert het op?
“Het opzetten van een beheercoöperatie vraagt aan de voorkant meer werk en je loopt ook tegen regels en systemen aan. Je moet je voorstellen dat Rochdale zo’n 38.000 woningen beheert, maar straks voor deze 104 woningen maatwerk moet gaan leveren. Dat geldt zowel voor onze interne systemen als de externe verantwoording die wij als corporatie moeten doen. Daar staat tegenover dat we in grote anonieme flats veel tijd en geld kwijt zijn aan zaken zoals overlast, incasso, mutaties en onrechtmatige bewoning. Uit ervaringen bij andere beheercoöperaties verwachten we dat we die kosten straks juist besparen.”
Het voordeel van een woningcorporatie als ontwikkelaar is dat zij het risico op zich nemen en de expertise in huis hebben. “Ken je die documentaire over wooncoöperatie De Warren? Daarin zie je hoe lastig het is om als bewoners zo’n plek van de grond te krijgen. Een aantal van die initiatiefnemers raakte burn-out en nu zitten andere groepen ook weer het wiel uit te vinden. Pak het gezamenlijk aan, dan kun je opschalen. Dat geldt ook voor de beheercoöperaties. Misschien moeten we wel met bevlogen mensen uit alle woningcorporaties samen een nieuwe corporatie oprichten die hierin gespecialiseerd is.”
Wat is de keerzijde van dit model?
“Het tempo ligt erg hoog, dat is extern zo vastgelegd. En in die korte tijd moeten we met de bewoners nadenken over het gebouw én over de organisatievorm. De ontwikkeling van het gebouw gaat sneller dan de ontwikkeling van de gemeenschap. Als je het opnieuw kunt doen zou ik liever twee jaar eerder met een groep aan de slag gaan zodat je de visie en de groep al wat sterker hebt voor je met het hele ontwerpproces begint. Er is nu geen ruimte in het proces voor als er een kink in de kabel komt. Er is altijd de noodoptie geweest dat Rochdale een gebouw neerzet dat regulier verhuurd wordt, maar dat zie ik echt als nachtmerrie scenario. We hebben onze hand opgestoken om van dit proces te leren hoe het vaker kan, in nieuwbouw en bestaande bouw. En daar blijven we vol voor gaan.”
“Wat ik op dit moment ook lastig vind is dat we veel inzet vragen van de bewonersgroep, maar nog niet kunnen beloven dat iemand er straks ook echt kan gaan wonen.” Voor de regels van ‘passend toewijzen’ waar corporaties aan gebonden zijn is het inkomen en de huishoudenssamenstelling bij de start van het huurcontract namelijk bepalend. In Amsterdam komt daar nog een heel uitgebreide huisvestingsverordening bij met aanvullende eisen. Coöptatie – het principe dat de beheercoöperatie zelf haar bewoners mag uitkiezen – staat op gespannen voet met deze regels. “Het liefst zou er daarvoor een uitzondering moeten komen, tot die tijd is het onderling goed afstemmen en mag er gelukkig een aantal woningen in de middenhuur komen. Daarnaast kan de groep intern afspreken wie hoeveel huur betaalt, zo lang het totaalbedrag maar klopt en ze jaarlijks een accountantsverklaring overleggen over de inkomens van huurders.”
Hoe kijk je naar de toekomst?
“Ik vind het echt fantastisch wat de bewonersgroep allemaal al gedaan heeft, naast hun dagelijks werk. En het samen ontwerpen, waar jullie als Open Kaart natuurlijk voor staan, gaat ook echt goed. Het helpt daarbij dat jullie niet alleen goed luisteren maar door persoonlijke ervaringen ook kunnen adviseren om iets juist niet zo aan te pakken. Door de gesprekken met jullie ben ik zelf ook anders naar ruimtes gaan kijken: waar breng je nou eigenlijk de meeste tijd door? Meer delen met elkaar is veel leuker en duurzamer.”
“Als eigenaar blijven we verantwoordelijk voor het gebouw, dat vraagt om duidelijke zakelijke afspraken over beheer en onderhoudsnormen. Begin 2025 gaan we met elkaar door de zogeheten demarcatielijst heen; daarin leggen we vast wat Rochdale doet en waarvoor de bewoners zelf verantwoordelijk zijn. Persoonlijk heeft het mijn voorkeur om zoveel mogelijk uit te besteden aan bewoners. Dan kunnen ze zelf een partij uitzoeken die tijd heeft en in de buurt zit en zitten ze niet vast aan aanbestedingsnormen. Dat zorgt ook voor veel meer eigenaarschap en verantwoordelijkheid van de bewoners zelf.”
“Mijn droom is dat we er over 10 jaar weer zijn en dat je dan met mensen spreekt die er met heel veel plezier wonen en alles is gelukt. Dat het met hun gezondheid en welzijn goed gaat. Dat je weet dat je bij je buurman of buurvrouw terecht kunt als het nodig is.”
Dit interview is onderdeel van een drieluik over de beheercoöperatie. Lees ook de overige interviews en onze nieuwsbrief over dit onderwerp. Neem gerust contact op als je daar meer van wilt weten.
