Plekken met een maatschappelijke betekenis voor een buurt, dorp of stad zijn ‘van waarde’. Maar zegt dat ook iets over de waarde van het gebouw waarin dit gebeurt? Voor organisaties die bezig zijn met de toekomst van hun gebouwen en gemeenschappen kan het interessant zijn na te denken hoe lokale verankering en maatschappelijke betekenis zich verhouden tot de toekomstwaarde van het vastgoed. Of dit nu om scholen, kerken of wijkgebouwen gaat. Net als bij bedrijven zou je de term goodwill kunnen gebruiken om de ontastbare maatschappelijke waarde expliciet te maken. Aan de hand van ons onderzoek naar buurtfuncties voor ROC-gebouwen verkennen we in dit artikel wat dit kan betekenen voor ander maatschappelijk vastgoed.
Momenteel is in Haarlem de expositie Bakens voor de Buurt te zien, ‘over behoud en nevengebruik van kerkgebouwen’. De zoektocht daar is hoe de levensvatbaarheid van kerkgebouwen versterkt kan worden door nieuw programma aan te trekken dat bijdraagt aan de maatschappelijke betekenis van deze plekken voor de buurt. Eén van de tentoongestelde projecten is voormalig kerkgebouw de Ark in Amsterdam Noord die we hielpen transformeren tot Sociale Markt – en recent genomineerd is voor de Amsterdamse Architectuurprijs 2025. De zoektocht om met nieuw programma de maatschappelijke waarde van plekken te vergroten speelt niet alleen bij kerkgebouwen, maar kennen we ook uit andere projecten. We gebruiken de term Buurtbakens daarom voor al het maatschappelijk vastgoed: wijkgebouwen, kerken, sport-, zorg- en schoolgebouwen.
Zoals eerder beschreven zit het enthousiasme van de gemeente Haarlem erin om het kerkelijk erfgoed te behouden en beleefbaar te maken voor een bredere doelgroep. De kerken zelf zien dat de zorg voor hun historische of sleetse gebouwen een steeds groter stempel drukt op de teruggelopen vrijwilligerscapaciteit en financiën. De kerkgebouwen zijn vaak vrij letterlijk gebouwd als baken in een dorp, wijk of stad en vormden de spil van een gemeenschap. Met de ontkerkelijking zijn de activiteiten teruggebracht tot hun religieuze functie. Door dit weer te verbreden in samenwerking met lokale partners, kunnen de ruimtes in de gebouwen beter benut worden, de onderhoudskosten breder worden gedragen en de publieke betekenis worden versterkt.
Leren van ROC-gebouwen
Een aantal jaar geleden keken we op eenzelfde manier naar ROC-gebouwen; de opleidingscentra voor het middelbaar beroepsonderwijs. Deze grote panden hebben vaak bijzondere voorzieningen, zoals praktijkwerkplaatsen, studio’s en presentatieruimtes en staan op goed bereikbare plekken voor de duizenden leerlingen die er vanuit de regio naartoe komen. Deze faciliteiten én het onderwijs zelf hebben vaak veel te bieden aan de omgeving, maar de organisatie en gebouwen zijn daar vaak niet op gericht. Denk maar aan de toegangspoortjes die in veel ROC’s zijn geplaatst. Toch blijkt het dat een ROC zichzelf kan heruitvinden als unieke plek van ontmoeting in rondom persoonlijke ontwikkeling en kennisuitwisseling. Ons ontwerpend onderzoek ROC Hub verkende hoe dit organisatorisch en ruimtelijk kon worden vormgegeven.
Net als de kerken zien scholen de zorg voor hun huisvesting vaak als concurrerend met het primaire proces; het onderwijs. Dit leidt tot een fixatie op lage huisvestingslasten en heeft als risico dat investeringen steeds worden uitgesteld totdat ze plots echt nodig zijn. Omdat het onderwijs veel sneller verandert dan de gebouwen, zijn de grote ROC’s vaak bij oplevering al gedateerd en zit het gebouw het gebruik in de weg.
Sturen op toekomstwaarde
Wat ook meespeelt is dat de gebouwen vaak worden afgeschreven over een periode van 30 tot 40 jaar en dat veel gebouwen in dezelfde tijd gebouwd zijn. Dat betekent dus dat er straks een moment komt waarop de organisatie ineens heel veel moet investeren, daar het geld en de capaciteit voor moet organiseren en vervolgens weer heel lang geen ruimte heeft om aanpassingen te doen. Het zou voor de organisatie veel prettiger zijn om de herinvesteringen te spreiden over de tijd; per gebouw vaker kleinere aanpassingen doen in plaats van eens in de 40 jaar een nieuw gebouw neerzetten. Dat is niet alleen financieel prettig, maar ook beter voor de expertise binnen de organisatie. In plaats van een groot projectteam in te vliegen dat in korte tijd alle gebouwen moet vervangen en daarna weer werkloos is kun je een eigen, kleinere projectorganisatie optuigen die de lessen van de ene verbouwing kan meenemen naar een andere locatie.
Samen met planeconoom Jan Winsemius bekeken we wat dit betekent voor de vastgoedstrategie. Kortgezegd vraagt de nieuwe benadering van bestuurders om zich niet te richten op kostenbeheersing op de korte termijn, maar te sturen op toekomstwaarde op de lange termijn. Dit begrip toekomstwaarde gaat niet alleen om de financiële waarde van het gebouw voor toekomstige verhuur of verkoop aan een nieuwe gebruiker, maar ook om een visie op de waarde voor de huidige gebruiker én voor de stad en de directe omgeving. Het advies uit dit onderzoek was:
De Goodwill van een plek
Opvallend is dus dat naast de meer bekende aspecten als flexibiliteit en meervoudig ruimtegebruik ook de verankering in de stad als waarde-verhogend wordt benoemd en dat er een synergie wordt aangemoedigd tussen het programma en de ruimtes waarin dit gebeurt. Je zou dit kunnen vergelijken met de manier waarop de waarde van bedrijven wordt bepaald. Daarin wordt naast de inventaris, voorraad en jaarcijfers ook gekeken naar minder meetbare zaken zoals de kundigheid en loyaliteit van het personeel en de reputatie en merkwaarde van het bedrijf. Bij de recente verkoop van Unox zal ongetwijfeld hebben meegewogen hoe dit merk zich heeft weten te verbinden aan het wintergevoel van veel Nederlanders. Deze ontastbare meerwaarde van bedrijven wordt de Goodwill genoemd.
Een sterk maatschappelijke programma of een rol als Buurtbaken kan ook gezien worden als de Goodwill van een plek. Het gaat er niet alleen om te zorgen dat de huur wordt opgebracht, maar ook welke waarde het programma toevoegt aan de plek. Dit zien wij ook terug bij de projecten met maatschappelijke impact waarbij we als meedenkend ontwerpers betrokken waren. Twee voorbeelden:
In de Delftse wijk Buitenhof toverde sociaal ondernemer Harmen van der Laan een leegstaande kapperszaak om tot KopieKoffie. Een plek met sociale impact waar buurtgenoten om verschillende redenen graag langskomen en elkaar ontmoeten. KopieKoffie wordt in alle beleidsstukken over de Buitenhof genoemd, won verschillende prijzen en is een geliefde bestemming van allerlei werkbezoeken. Daarmee heeft KopieKoffie niet alleen een positieve impact op de mensen, maar ook op de aantrekkelijkheid van de buurt. En mocht KopieKoffie ooit vertrekken, dan zal dit naast de gedane investeringen in het gebouw ook positief bijdragen aan de verhuurbaarheid van de voormalige kapperszaak.
De Ark in Amsterdam Noord veranderde van een leegstaand kerkgebouw in een diaconaal centrum. Drie dagen per week wordt de kerkzaal getransformeerd tot Sociale Markt met winkels van de Voedselbank en de kledingwinkel van het Leger des Heils. Mensen kunnen er ook naar de kapper, leren tekenen, langs het taalcafé of het financieel spreekuur. Zo brengt de Ark een bijzonder programma samen rondom armoede, ontmoeting en zingeving en heeft het een sterke reputatie opgebouwd rond deze onderwerpen. Het programma dat de Diaconie in de Ark organiseert is een investering in de Goodwill en toekomstwaarde van de plek en heeft een aantrekkende werking op nieuw programma en vrijwilligers.
Investeren in stenen én mensen
Een dergelijke visie vraagt wel om het lef om te investeren in plekken en daarbij programma en huisvesting niet teveel als gescheiden werelden te zien. Het was lang een populaire slogan om niet te investeren in ‘stenen’ maar in mensen. De voorgeschiedenis hiervan is dat er door overheden teveel grote wijkgebouwen en multifunctionele accommodaties (MFA’s) zijn neergezet zonder duidelijke visie op wie die gaat gebruiken en beheren. De tegenbeweging leidde er echter toe dat buurthuizen zijn gesloten en welzijnswerkers veel tijd kwijt zijn om fondsen te werven om niet alleen hun activiteiten maar ook het huren van ruimtes te kunnen financieren. Waardevolle initiatieven vinden daardoor geen goede plek en worden in de kiem gesmoord.
Een gebouw is niet alleen een noodzakelijke last, maar ook een asset. Juist bij maatschappelijke organisaties, kerken en wijkgebouwen is het vergroten van de Goodwill van belang omdat die bijdraagt aan de aantrekkingskracht op vrijwilligers, nieuwe bezoekers en organisatiekracht. Door te sturen op de toekomstwaarde van een plek en stapsgewijs te investeren in de samenhang van gebouwen en gemeenschappen ontstaan kansen voor nieuwe Buurtbakens. Kortom: investeren in buurtfuncties loont en het levert veel positieve energie op om hier met verschillende partijen vorm en inhoud aan te geven.
