Met de hele straat je huis verbeteren

Samen thuis

In de Fazantstraat werken bewoners en eigenaren van 288 woningen samen om hun woningen klaar te maken voor de toekomst. De straat in Carnisse, Rotterdam Zuid, bestaat uit portiekwoningen in particulier bezit. Een eerder plan van de gemeente om de straat te slopen, strandde op protest. Maar hoe verbeter je een straat met zoveel verschillende eigenaren? De ervaring, kennis en kunde van bewoners, gemeente én experts is nodig om samen uitvoerbare plannen te maken.

Ontwerpopgave

De woningen in de Fazantstraat zijn bijna allemaal in particulier bezit: de bewoners zijn zelf eigenaar of huren van een particuliere verhuurder. Eigenaren zijn samen verantwoordelijk voor onderhoud en verbetering. Er moeten plannen worden gemaakt om gevels op te knappen en woningen te verbeteren, vergroten en verduurzamen.

Het project moet bewoners de instrumenten in handen geven om samen te investeren in de toekomst van hun woningen. Dat vraagt om een hands-on aanpak met persoonlijk contact en openheid over alle vragen en onzekerheden die dit met zich meebrengt.

Projectdetails

Locatie
Fazantstraat, Rotterdam, Nederland

Opdrachtgever

Gemeente Rotterdam, Woonbron

Periode

Februari 2022 – heden

Type
Transformatie, particuliere woningverbetering

Projectleiding
Jurrian Arnold, Wessel Jonker, Pieter Graaff

Partners
Peter Stello, BOOM Droge, Multical

Publicaties

Plan B

In september 2020 bericht de gemeente Rotterdam dat in de Fazantstraat in Carnisse wordt ingegrepen. 216 ‘kleine goedkope woningen’ moeten plaatsmaken voor nieuwe grotere woningen. Maar veel bewoners herkennen zich niet in de slechte cijfers van de wijk en organiseren protest. Bovendien is in de afgelopen jaren de woningmarkt sterk veranderd, ook in Rotterdam. Dat maakt dat het plan duurder uitvalt; de gemeenteraad stemt tegen. De gemeente belooft de bewoners om samen te werken aan verbetering van de straat.

De bal ligt nu bij de particuliere eigenaren, die niet allemaal kunnen of willen meedoen. Er is een proces nodig dat vertrouwen schept voor welwillende bewoners om samen het verschil te maken waar ze trots op kunnen zijn. De gemeente betaalt de kosten van een architect om bouwkundige opnames te doen en verbeterplannen te maken. Bijzonder is dat bewoners de laatste stem krijgen in de architectenselectie. Open Kaart wordt geselecteerd om samen met bewoners en eigenaren plannen te maken: Fazantstraat aan Zet! Gelijktijdig werkt de gemeente aan een nieuwe subsidieregeling die realisatie van de plannen mede mogelijk moet maken.

De sloopplannen gaan niet door, maar het verbeteren en vergroten van woningen wel. De gemeente vestigt de ‘Wet voorkeursrecht gemeenten’ (Wvg). Dit betekent dat als deze eigenaren hun woning willen verkopen, zij deze eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Op die manier koopt de gemeente circa 100 appartementen in de straat en wordt zij onderdeel van de verschillende Verenigingen van Eigenaren.

Een gezamenlijk proces

Naast bouwkundige kennis voert Open Kaart ook regie over het proces. De ervaring, kennis en kunde van bewoners, gemeente én experts is nodig om samen uitvoerbare plannen te maken. En om de verbetering van woningen te koppelen aan een breder verhaal van een straat die zichzelf opnieuw uitvindt.

Alle werkzaamheden van Open Kaart worden daarom ook ingezet om contact te leggen en verbinding te bewerkstelligen. Zo wordt de inspectie van de voorgevels vergezeld door een koffie tuktuk wat bewoners uitnodigt om kennis te maken. Ook worden verschillende bijeenkomsten in de buurt georganiseerd en een leegstaande woning van de gemeente als kantoortje gebruikt.

Een nieuwe aanpak

Nadat duidelijker wordt wat de huidige staat van de woningen is, maakt de gemeente in 2023 de subsidieregeling. Daarin stapt ze af van het idee dat alle woningen mee moeten doen. De gemeente verbetert, verduurzaamt en vergroot haar eigen woningen om ze daarna te verkopen met zelfbewoningsplicht. Woningen op de begane grond krijgen een uitbouw in de tuin en appartementen op de tweede verdieping krijgen de zolder erbij. Daarnaast geeft de gemeente 100% subsidie voor het opknappen van alle voorgevels en het vervangen van de portiekentrees met postkasten, intercom en bovengelegen raampartijen. VVE-010 helpt de eigenaren gratis om hun meerjarenonderhoudsplannen te actualiseren en de overige subsidies aan te vragen.

Open Kaart ontwerpt de nieuwe voorgevels en de verbeterplannen in samenspraak met bewoners. De plannen die de gemeente gebruikt voor het verbeteren van haar eigen bezit worden ook gratis en met subsidies beschikbaar gesteld voor andere eigenaren.

Particuliere woningverbetering

In een straat met meer dan 200 verschillende eigenaren, is het een uitdaging om schaalvoordeel en persoonlijke voorkeuren goed te organiseren. Dat vraagt om een co-creatieve aanpak waarin proces en inhoud elkaar versterken. De Fazantstraat is daarmee een voorbeeldstellend project voor wijken met een groot aandeel particuliere woningen.

Meer informatie is te vinden via de projectwebsite waar bewoners en geïnteresseerden op de hoogte blijven van het proces.